【明報文章】大埔宏福苑火災已過去一個月，行政長官於本月成立獨立委員會，審視火災事故原因及相關問題、提出建議，防止同類事故再次發生。筆者作為資深地區人士，參與不同類型居民組織逾15年，亦希望藉本文分享過去於大廈管理及維修工程的經驗，提出切實可行建議，透過協助業主參與、提高透明度，改善大廈管理及維修工程，減少爭議，讓市民可以安居。
慘劇發生後，引發了不少相關討論。當中使筆者印象最深刻的，是經濟學者梁天卓於11月29日《信報》專欄文章〈從宏福苑大火拆解圍標根源〉所言：「香港的樓宇維修市場長期充斥圍標與合謀，如果競爭環境不改善，任何『提高安全標準』的政策，都只會變成圍標集團的新禮物，最終買單的不是承建商，而是每一個住戶。」
這些年來筆者常跟身邊親友、同事、街坊開玩笑說，全港有哪些地方沒有圍標出現，除了房署及房協旗下的公共房屋外，就是全港約3000幢「三無大廈」（沒有業主立案法團、居民組織及管理公司），因為屋宇署會根據《建築物條例》先行發出法定命令，要求業主拆除僭建物或修葺失修私人樓宇。如業主缺乏籌組能力導致命令久未遵從，屋宇署會考慮代辦工程，並向業主收回工程費、監督費及附加費。根據筆者現居的單幢舊樓經驗，即使屋宇署收取監督費及附加費，整個代辦工程的費用仍較自行籌組為低。加上如12月26日《明報》社評〈由政府統籌樓宇維修 為業主住屋安全把關〉裏指出：「市建局早於2017年所做的『樓宇復修新策略』研究便指出，業主在開展大廈復修工程時面對的困難之一，正是缺乏籌組工程的能力及有關工程的專業知識。」筆者認同保養好自己居住的大廈是業主責任，業主們支付包含了政府監督費及附加費的代辦工程費用，是負責任表現，亦是多贏做法，政府毋須負擔工程開支，工程公司亦有生意，沒有違背2009年政府推出「樓宇更新大行動」為建造業創造大量就業機會，以紓緩經濟不景對香港就業情况造成衝擊的初衷。
短期內由政府處理維修 恐是強當局所難
根據「香港置業」本月發表的研究報告，截至今年底，本港住宅樓宇樓齡30年或以上（只計算3層以上的私人和資助房屋及公屋）的有21,355座，佔全港同類型住宅大約80%，更有近一半（約13,125座）樓齡超過50年。所以即使不計房署及房協旗下公屋，數量亦十分龐大。故雖然發展局長甯漢豪早前回應，有意見建議由政府代業主委派工程承建商處理樓宇復修，或設獨立法定機構專門負責大廈維修，杜絕圍標分子從中圖利，同時協助住戶監督工程，仍持開放態度，稱社會可多加討論。惟要在短期內實行相關建議，恐怕亦強政府所難。
同時，現時本港私人樓宇主要實行「業主自主自治」模式，大型屋苑（包括發生火災的宏福苑）由有規模的物管公司管理；政府要介入大型維修工程，實際執行上亦存在一定的技術困難。其實，大型維修工程以外，大廈日常維修工作都是由物管公司負責統籌，經驗可謂非常豐富。所以要解決大維修衍生的圍標問題，從根源出發，就是要完善現時的大廈管理制度。筆者深信，如真真正正將「自主自治權」交回業主手上，在不違背政府政策的大原則下，物管公司一定能夠協助業主統籌大型大廈維修工程。
真正讓業主握自治權 物管定能助統籌工程
為加強大廈管理，近年政府在大廈公契及《建築物管理條例》之外，訂立不少新法例，包括《2024年建築物管理（修訂）條例》及《物業管理服務條例》。筆者無意建議短期內增訂及修改相關法例，而是要從優化執行機制着手。
現時所有大廈管理的重要決定，包括大維修，甚至更換物管公司，都要經業委會/法團業主大會議決。當中有關業主大會委任代表文書（授權書）的安排，主要依靠業委會/法團及物管公司執行，當中存在極大的利益衝突。如筆者曾居住的居屋屋苑，有居民多次拍到影片，顯示保安員按物管公司定下的配額，游說長者業主授權現有的業委會成員，並即時收集其授權書，令一小撮人廿多年一直把持業委會。加上現時收集授權書的機制欠缺透明度，更會衍生虛假及不合資格授權書，如離世業主授權書等；而且授權票數目及其委任的代表，只需於議決一刻公布，產生既得利益持份者與小業主的爭議。可惜在場監察過程的民政處職員及維持秩序的警員，於現時執行機制下都愛莫能助，最終只能透過土地審裁處解決，漫長的時間和所需費用更非弱勢小業主可以承擔；而且議決已通過，要推翻是極之困難，宏福苑的大維修招標就是好例子。
優化授權書機制 一舉多得
要優化授權書執行機制，根據筆者多年來參與大廈管理的經驗，就是由獨立第三方協助處理。筆者想到一個切實可行方案，就是政府利用創新科技，建立一個收集授權書的電子平台，連接土地註冊處資料庫，由民政總署負責管理，業委會/法團召開業主大會時申請使用；業主透過「智方便」提交授權書，在收集授權書截止時間後、業主大會開始前，於電子平台上載資料供各持份者查閱，以鼓勵更多業主親自出席業主大會參與議決。這方案既可解決上述問題，減少爭議及法律訴訟，更可減低執行費用並提升效率；另一方面，更符合政府利用創新科技改善市民生活質素的施政方針，可謂一舉多得。筆者希望有關政策局可接納方案及研究落實，為市民帶來安居幸福感。
作者是香港規劃師學會全資格會員、前公屋互助委員會主席、現私樓業主立案法團主席助理
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[陳展鴻]
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