邱勇：莫讓大廈法團成為必要的惡及失能的牙

強制成立法團之議 樓梯聲空響廿載

香港地狹人稠，採用高密度城市發展模式，讓大多數市民住於多層大廈，實無可厚非。業主購入單位，不單擁有該單位，亦與其他業主共同擁有大廈公用部分。香港早於1970年訂立《多層建築物（業主法團）條例》，作為多層大廈管理的法律框架。該條例於1993年大幅修訂，並易名為《建築物管理條例》。

跟僅具諮詢性質的業主委員會不同，業主立案法團是根據本港法例成立的獨立法人組織，能夠代表全體業主管理建築物公用部分，行使權利與職責，包括維護保養、推動大維修、任免物管公司等。法團可代表業主提出訴訟或被起訴，並須購買第三者風險保險。

有趣的是，法團看來對大廈管理十分重要，肩負不可替代的角色，可是法例並未規定私人樓宇必須成立法團。其實，早在2003年SARS之後，「全城清潔策劃小組」已建議強制大廈業主成立法團及委任管理人，以確保大廈妥善維修保養。同年12月，當時的房屋及規劃地政局發表《樓宇管理及維修》諮詢文件，亦建議立法規定業權分散的大廈必須成立法團。

強制成立業主組織並非新概念，例如澳洲新南威爾斯省的《分層計劃管理法》（Strata Schemes Management Act）規定，分層大廈於註冊業權時即須成立業主法團，所有業主自動成為成員；新加坡、葡萄牙等地也有類似法定要求。可惜，本港強制成立法團的議題，在該公眾諮詢後再無下文。

筆者早年研究顯示，在控制樓齡、單位數量等因素後，有法團的樓宇在安全及衛生狀况上，顯著優於無法團的樓宇（註1）。然而這是統計分析得出的結果，並不代表單靠成立法團就能夠保證樓宇得到妥善管理。以往有不少例子顯示，法團內部分裂對立，反而影響大廈管理；相反，部分無成立法團的私人屋苑，管理維修卻井然有序。因此「成立法團」不等於「妥善管理」；有名無實的法團，對樓宇管理毫無幫助。再者，當年圍標問題未如今日猖獗。故此筆者早年研究的結論是否仍適用於當下，實需重新驗證。

法團成「異化之牙」 反噬主人

成立法團的其中一個原意，是解決「強代理，弱委託人」（strong-agent-weak-principal）問題（物管公司為代理，小業主為委託人；註2），但卻可能衍生另一重「強代理，弱委託人」問題（法團成為代理，小業主仍是委託人）。法團本應是業主手中「鋒利的牙」，因它將散沙般之業主意志凝聚成法律認可的集體聲音，以便監督和制衡物管公司。

可是現實卻十分弔詭——這副「牙」時常咬錯對象，甚至反噬主人。在過往大廈維修工程圍標案中，法團淪為利益輸送的白手套；在財務混亂時，法團成為糊塗帳的保護傘；於訴訟紛爭裏，法團更化身成業主對簿公堂的對手。

我們目睹太多「強代理，弱委託人」的戲碼上演：小業主委託法團，法團卻與外來利益共謀，將委託人牢牢綁定在不平等合約裏。這些戲碼，揭示了各方權責極度不對等的制度漏洞——法團手握重權，決策動輒綁定全體業主身家；而業主行使監督權，卻需要跨越資訊不透明的高牆、召集程序的陷阱、高昂訴訟成本等重重障礙。宏福苑業主重組失職法團，歷時9個月，已經屬罕見的成功案例，反映制度如何窒礙業主行使合法權利。

借鏡公司管治 注入「受信之魂」

《建築物管理條例》對法團組成、權責及運作有所規定，多年來也經數次修訂，涉及多個範疇，包括理順財務管理、會議通知、投票等安排，明確了公契經理人與法團之間的關係，及優化法團終止經理人合約的相關條文。惟這些修訂僅屬「小修小補」，未能根治制度漏洞，也未觸及核心矛盾——法團制衡物管公司，那麼誰來制衡法團？

法團如何左右一幢大廈或一個屋苑的管理，真正癥結不在於其「有或無」，而在於其「優或劣」。法團的效能，不取決於它是否存在於註冊證書上，而取決於其內部有否建立透明的決策流程、有效的制衡機制，及業主能否低成本地行使知情、參與和罷免權利。成立法團僅是賦予形式；有效管治，必須注入「管治」靈魂。一個空殼法團，或一個被少數人把持的法團，非但無益，反而可能成為損害業主權益的合法工具。

業主立案法團與公司組織，具高度可比性，兩者皆以法人身分管理財產。法團管理委員會如公司董事會，作為決策執行機關，並可以聘請管理人員；業主則如股東。根據普通法，在公司管治裏，公司董事對股東負有「受信責任」（fiduciary duty），須真誠為公司整體利益行事。此核心原則如果能夠應用於大廈管理，便可為法團注入靈魂。

民政事務總署發出的《建築物管理條例（第344章）指南》，雖明確指出管委會委員對所有業主都有受信責任，應以公開透明、真誠信實態度處理法團事務和履行有關職責，但條例及指南並未明確確立法團委員的受信責任標準。

參考普通法案例，以及公司註冊處《董事責任指引》、香港交易所《上市規則與指引》等文件對公司董事受信責任的要求，筆者認為，法團委員亦應該以類似原則行事：誠實及善意地以法團整體利益為前提，謹慎和勤勉行事，有責任避免個人利益與法團利益發生衝突，並全面、公正地披露其職務與私人利益之間出現的實際及潛在利益衝突。當然，授權票制度也亟需改革，筆者建議要求授權必須針對具體議案表明立場，杜絕「空白授權」被操控的空間。

政府的角色

政府一向鼓勵私樓業主成立法團，但既要教人「生仔」，也得教人「養仔」。民政總署雖提供法律諮詢、會議支援、調解服務等，前線聯絡主任人手卻長期緊絀，面對全港近2萬個法團，支援力度杯水車薪。另一方面，物業管理業發牌制度已於2020年實施，推動行業專業化。惟物管公司受規範的同時，法團管治水平卻良莠不齊。

政府除了要果斷推動《建築物管理條例》的根本修訂，建立權責對等的法律框架，還應積極擔當監督者角色，參考新加坡設立市鎮理事會或內地物管辦的經驗，構建更具主導性的支援平台。例如設立大廈管理電子平台，整合會議通知、投票、文件及財務披露等功能；賦予民政總署更大權力，在法團失職時及時介入；甚至研究設立「樓宇事務審裁處」，以更低成本、更高效率解決大廈管理糾紛。

結語

宏福苑大火是一記沉重警號，揭示大廈管理制度已到非改不可的關頭。改革不能止於技術性的修補，而須從根本重塑權責框架。強制成立法團，或許是方向，但堅實的監管支援與業主充權更為重要。透過資訊透明化、降低糾錯成本、強化委員問責，讓業主能夠有效監督法團運作，成為大廈管理的真正主角。

政府、專業界別與業主組織須三方協力，建構一個權責清晰、制衡有力、公開透明的大廈管治新生態。唯有如此，方能讓市民安居樂業的願景，築牢於制度保障之上。

註1：參閱文章Ho, D. C. W., Yau, Y., Wong, S. K., Cheung, A. K. C., Chau, K. W. & Leung, H. F. (2006). Effects of building management regimes of private apartment buildings in Hong Kong. Property Management, 24(3), 309-321.

註2：參閱文章Walters, M. & Kent, P. Institutional economics and property strata title – a survey and case study. Journal of Property Research, 17(3), 221-240.

作者是嶺南大學研究生院副院長、社會學及社會政策系教授

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[邱勇]