徐小龍：從「天價」恐懼到「低價」隱患：重構樓宇維修的信任與底線

香港長期奉行「小政府，大市場」，樓宇管理強調「業主自治」。這模式尊重私產、釋放市場活力，但當維修工程牽涉結構、機電、合約、監督、財務等多重專業，資訊不對稱與專業門檻便急速抬高。單靠業主自律與市場競爭，往往難以獨力承擔風險外溢。

宏福苑事件值得社會再走前一步：焦點不應只落在「天價是否必然有問題」，也不宜把討論簡化成「防貪」或「壓價」。更關鍵的是，樓宇維修與保養市場正同時出現兩種失靈：一端是大維修價格與程序不透明，另一端是日常保養惡性低價競爭。前者侵蝕信任，後者累積安全隱患。制度要改善，必須兩端同治：既遏止不合理暴利，也保障合理成本與工程質素，同時尊重法團義工的付出。

當「業主自治」遇上高度專業化

今日的大維修早已非「修修補補」，而是高度專業化的整合工程。「業主是自身利益的最佳維護者」在理論上成立，但前提是資訊充足且能夠判讀。現實卻是法團委員多由熱心街坊義務擔任，面對的是條款、工序與風險交織的技術博弈。

從測量師角度看，「天價」或「圍標」疑雲，不少源於標書設計不透明，例如把核心規格寫得含糊，或把大量工程列入「暫定金額」（provisional sum）。結果常見情况是承建商以低價中標，工程開展後便利用條款漏洞，針對含糊規格提出大量「後加工程」（variation order），最終埋單遠高於中標價。業主看到數字不斷膨脹，信任自然崩塌。

與其事後把矛頭指向法團「濫權」或「失職」，不如承認：制度把過高的專業監管責任，轉嫁到本應被服務、被支援的業主身上。修復信任，不能只靠道德勸喻，而要靠制度設計降低決策難度、提升透明度與可核查性。

社會熱中追問大維修是否「太貴」，惟更沉默也更危險的是，日常保養合約嚴重偏低價（under-pricing），尤以升降機與消防系統常見。這是一個「劣幣驅逐良幣」的過程：於財政壓力與專業不足之下，法團容易陷入「價低者得」；市場亦有人以近乎無法覆蓋合理成本的價格「搶標」（俗稱「搶爛市」）。

以升降機為例，合理的「全包保養」應包含定期檢查的人手與工時、耗材，及主要零件的更換成本。若中標價過低，承辦商為維持利潤，往往只能「將貨就價」：其一，壓縮工時，原本需兩名技工花兩小時完成的詳細檢查，變成一名技工半小時匆匆看完，甚至只簽名不檢查；其二，拖延更換零件，把已磨損部件「用到盡」才換；其三，技術斷層，低價難以聘請資深師傅，前線人員經驗不足，難以及早識別電路隱患。消防年檢也類似：低價中標者可能只「走過場」檢查，沒有實測水泵壓力或感應器靈敏度。

換言之，大維修怕「太貴」，日常保養卻怕「太平」。兩者是一體兩面：前者侵蝕財產與信任，後者侵蝕安全底線。改革不應只針對「圍標」，也要處理「低價搶標」的結構誘因。

以「賦能」法團義工取代「指摘」

多數法團委員是自願承擔的社區義工，理應得到尊重，但《建築物管理條例》在賦權同時也附帶沉重責任。面對動輒過億元工程，委員承受巨大壓力，一旦決策失誤，既可能遭鄰里指摘，亦可能面臨訴訟。制度改革的目標不是削弱自治，而是令自治「可運作」：把專業支援制度化，讓好人做事不再孤軍作戰。

政府角色未必是「代管」，而應是「搭台」——在大型工程招標前後提供可負擔、可取得的第三方專業支援；以標準化文件與清晰評標權重，降低被條款牽着走的風險；建立易用資訊平台，使歷史成交價、承辦商表現、常見陷阱與處理爭議路徑可被查核。

堵住「天價疑雲」與「低價安全洞」

（1）招標與合約標準化：把「可比較、可審核」嵌入流程。政府可聯同專業學會，推出更成熟的標準合約範本與關鍵條款清單，明確保修期、延誤罰則、變更工程計價方式等；並設定建議評分框架，要求在價格以外，必須納入技術方案、履歷、駐場資歷及質量保證計劃。另設「異常價格機制」：對異常高或低的報價，觸發成本分解（cost breakdown）或二次技術評審，減少「低價入場，高價埋單」。

（2）建立「合理成本指標」：矯正只看底價的扭曲。政府可參考工務工程做法，就升降機、消防、外牆翻新等高風險範疇，按設備類型、樓齡、規模，定期公布「合理成本區間」或主要工料參考價。這不是政府定價，而是讓法團有能力追問，為何某報價只有市場平均一半？省去了哪些必要工序或零件？當投標價大幅低於合理成本，法團便能夠及早警覺風險。

（3）法團能力建設：把義務工作提升為可持續治理。推動分級培訓，涵蓋工程常識、採購與合約管理、風險管理和會議程序；對超過一定金額或高風險工程，引入獨立第三方「同儕審視」（peer review）機制，由不代表承建商或顧問公司的專業人士，向法團與業主大會提供客觀意見，提升可追溯度與專業把關。

廉潔誠信固然重要，但更有效的方法，是把誠信放進制度——流程透明、資料可核查、權責可追溯，才是預防問題的根本；把期望押在事後追查，往往已經太遲。

結語

宏福苑爭議提醒我們：香港需要的不是單點式「打擊天價」或「避免圍標」，而是一套能夠同時處理「高價失信」與「低價失質」的治理框架。維修與保養的核心，從來不止是「便宜」，而是「可核查的合理成本」與「可交付的安全成果」。當制度能夠支援法團義工、讓小業主取得可用資訊、使市場競爭回到質素與價值，樓宇老化帶來的焦慮，才有機會真正降溫。

作者是註冊專業測量師（建築測量）

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[徐小龍]