大埔宏福苑的火災帶出一系列深層次問題，上期寫了業主立案法團，今次談談物業管理。
《建築物管理條例》(Building Management Ordinance，簡稱BMO)是香港的一項法例，旨在規範和管理分散業權的多層大廈的運作和管理。條例提供了一個法律框架，讓業主能夠組成業主立案法團/管理委員會，以有效管理共用設施及公共地方。條例明確業主的權利和責任，包括維護公共設施、收取管理費及制定使用條款等。
條例設立的目的，旨在促進多層住宅大廈的良好管理，提高居住環境的質素；鼓勵業主參與大廈的管理，加強社區意識。並且確保業主在管理及運作上的權益受到保護，降低潛在的法律糾紛。它對提升香港物業管理質量及城市環境具有重要意義。
根據《建築物管理條例》，業主可以聘請物業管理公司來進行日常的物業管理。這在香港是極為普遍的做法。物業管理公司具有專業知識和經驗，可以提供高效的管理服務。一般可以負責大廈的日常維護和清潔工作，確保公共區域的整潔和安全。可以協助編制財務預算、收取管理費及處理財務報告，提升財務透明度。並且由於專業物業管理公司熟悉相關法律法規，能確保管理業務的合規性，降低潛在的法律風險。
聘請合資格的物業管理公司，可以大大減輕業主的管理負擔，提高居住環境的質量。不過，作為業主，選擇和監督仍然是不可或缺的一環。
物業管理公司在日常運作中扮演重要的角色，既享有一些工作上賦予的權利，又承擔相應的責任。權利方面主要包括：根據合同條款收取業主的管理費和其他相關費用；在大廈內部執行管理職責，包括控制公共區域的使用及維護；管理公司可按合同約定，代表業主與第三方(如供應商或承包商)進行溝通和協商；管理公司有權根據需要制定日常管理規則，並執行相關措施。
責任方面，主要包括：負責大廈的日常維護和管理，包括清潔、維修和保安服務；負責準備財務預算、管理賬目和定期提供財務報告，確保資金使用的透明和合法；確保所有管理活動符合法律及監管要求，減少法律風險；向管理委員會和業主定期報告管理狀況、維修需求和財務狀況；負責處理業主的投訴和問題，及時解決爭議，保障業主的合法權益。
在《建築物管理條例》下，物業管理公司的專業服務，必須達到一個合理的水平，以保障業主及居民能夠在一個安全而舒適的環境下居住。如果物業管理公司在日常管理中因疏忽或其他不符合法律要求的規定，而導致人命或財物損失，物業管理公司有可能會被追討索償，甚至承擔刑事責任。
余錦雄
香港測量師學會前會長
